Asunto- ja kiinteistökauppa on useimmille elämän suurin yksittäinen hankinta, ja juuri siksi kaupan jälkeen ilmenevät ongelmat tuntuvat erityisen raskailta. Kosteusvaurio, homevaurio tai muu piilevä virhe ei useinkaan tule ilmi ennen kuin asunnossa on jo asuttu jonkin aikaa – ja silloin edessä voi olla pitkä ja kuluttava riita ostajan ja myyjän välillä. Suurin osa näistä riidoista olisi vältettävissä, kun kauppaa edeltävä selvitystyö ja osapuolten velvollisuudet tunnetaan riittävän hyvin.
Ostajan velvollisuudet: ennakkotarkastus ei ole vapaaehtoinen
Suomen laki lähtee siitä, että ostajalla on niin sanottu ennakkotarkastusvelvollisuus eli selonottovelvollisuus. Käytännössä tämä tarkoittaa, että ostajan on tarkastettava kohde huolellisesti ennen kauppaa, ja hän ei voi enää kaupan jälkeen vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka olisi pitänyt tulla ilmi tavanomaisessa tarkastuksessa. Tämä velvollisuus ei kuitenkaan ulotu rakenteiden avaamiseen tai erityisiin teknisiin tutkimuksiin – niitä ostajalta ei voida vaatia ilman erityistä syytä epäillä vikaa.
Käytännössä tämä tarkoittaa, että pelkkä silmämääräinen kierros asunnossa ei riitä, jos myyjä tai välittäjä on antanut viitteitä esimerkiksi aiemmasta kosteusvauriosta, remontin puutteellisuudesta tai rakennuksen iästä johtuvista riskeistä. Tällaisessa tilanteessa ostajan kannattaa teettää asiantuntijalla kuntotarkastus tai tarvittaessa laajempi kuntotutkimus ennen kauppapäätöstä – ei vasta ongelman ilmettyä.
Myyjän velvollisuudet: tiedonantovelvollisuus on tiukka
Myyjällä puolestaan on tiedonantovelvollisuus: hänen on kerrottava ostajalle kaikki tiedossaan olevat seikat, jotka voivat vaikuttaa kauppaan – myös sellaiset, joita ostaja ei osaa erikseen kysyä. Aiemmat kosteus- tai homevauriot, tehdyt korjaukset ja niiden laajuus, sekä tiedossa olevat rakenteelliset ongelmat kuuluvat kaikki tämän velvollisuuden piiriin. Jos myyjä on tietoisesti jättänyt kertomatta tällaisen seikan tai antanut siitä virheellisen kuvan, kyse voi olla laatuvirheestä riippumatta siitä, olisiko ostaja voinut sen itse tarkastuksessa havaita.
Tässä kohtaa moni riita syntyy juuri siitä, että kumpikin osapuoli vetoaa omaan käsitykseensä siitä, mitä tiedettiin ja milloin. Puolueettoman asiantuntijan laatima kuntotarkastus- tai kuntotutkimusraportti on tällöin arvokas, koska se dokumentoi kohteen kunnon tietyllä hetkellä ja antaa molemmille osapuolille yhteisen, faktapohjaisen lähtökohdan.
Miksi kuntotarkastusraporttiin luotetaan – ja miksi sen laatu ratkaisee
Sekä ostaja että myyjä nojaavat käytännössä samaan dokumenttiin: kuntotarkastusraporttiin. Ostaja tekee sen perusteella ostopäätöksensä ja hinnoittelee mahdolliset riskit, myyjä puolestaan voi vedota siihen osoittaakseen kertoneensa kohteen kunnosta rehellisesti. Juuri tämän vuoksi raportin kattavuudella ja laadulla on suuri merkitys – pintapuolinen, kiireessä tehty tarkastus ei välttämättä tunnista niitä rakenteita, joissa riski todellisuudessa piilee.
Tyypillisiä riskirakenteita, joihin kannattaa kiinnittää erityistä huomiota etenkin vanhemmissa kiinteistöissä, ovat muun muassa:
- maanvastaiset ja maanvaraiset alapohjarakenteet, joissa kosteus pääsee nousemaan rakenteisiin
- tasakatot ja niiden liittymäkohdat, jotka ovat alttiita vuodoille
- märkätilojen vedeneristykset, erityisesti ennen 1990-luvun puoliväliä rakennetuissa kohteissa
- ryömintätilaiset alapohjat, joissa tuuletus on puutteellinen
- vanhat putkistot ja niiden liitokset, joissa piilovuodot ovat mahdollisia
Kun jokin näistä rakenteista on kohteessa, pelkkä aistinvarainen kuntotarkastus ei useinkaan riitä – silloin tarvitaan kuntotutkimus, jossa rakenteita avataan ja kosteutta mitataan mittalaittein. Tämä ero on juuri se, joka usein ratkaisee riitatilanteessa: oliko tehty tarkastus riittävä kyseisen rakennuksen riskeihin nähden.
Kun virhe löytyy: reklamaatio on tehtävä ajoissa
Jos kaupan jälkeen ilmenee virhe, ostajan on reklamoitava eli ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Tästä säädetään sekä maakaaressa (kiinteistökauppa) että asuntokauppalaissa (asunto-osakkeet), ja vaatimus on kummassakin samansisältöinen. Reklamaatiota ei voi lykätä loputtomiin: oikeuskäytännössä kohtuullisena aikana on pidetty yleensä muutamasta kuukaudesta noin puoleen vuoteen, ja aika alkaa kulua jo siitä hetkestä, kun virheen olisi pitänyt tulla ilmi – ei vasta siitä, kun ostaja itse päättää selvittää asiaa tarkemmin.
Erityisen tärkeää on, että reklamaatio ei ole pelkkä ilmoitus ”asunnossa on virhe”. Sen tulee sisältää myös vaatimus – esimerkiksi hinnanalennus tai kaupan purku – ja riittävän yksilöity kuvaus virheestä. Tässä vaiheessa asiantuntijan tekemä kuntotutkimus on usein välttämätön: se osoittaa objektiivisesti, mistä virheessä on kyse, kuinka laaja se on ja mikä sen todennäköinen syntytapa ja -ajankohta on. Ilman tällaista dokumentaatiota reklamaatio jää helposti liian yleisluontoiseksi, mikä heikentää ostajan asemaa mahdollisessa riidassa.
Asiantuntija-apu riitatilanteessa
Kun asunto- tai kiinteistökauppariita etenee esimerkiksi kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen, molemmat osapuolet tarvitsevat usein puolueettoman asiantuntijan lausunnon. Sertifioitu rakennusterveysasiantuntija tai kosteusvaurion kuntotutkija pystyy arvioimaan, täyttikö alkuperäinen kuntotarkastus sille asetetut vaatimukset, mistä havaittu virhe todennäköisesti johtuu ja milloin se on todennäköisesti syntynyt – kysymyksiä, jotka usein ratkaisevat koko riidan lopputuloksen.
Jos olet ostajana tai myyjänä ajautumassa kauppariitaan, tai haluat varmistaa ennen kauppaa, ettei kohteessa ole piileviä riskejä, kannattaa ottaa yhteyttä ajoissa. Mitä varhaisemmassa vaiheessa asiantuntija pääsee mukaan, sitä paremmin tilanne on vielä hoidettavissa ilman pitkittyvää riitaa.
Suomen Sisäilmatutkimus Oy avustaa mielellään myös itse reklamaation laatimisessa: kokoamme tarvittavan teknisen näytön ja autamme kuvaamaan virheen ja sen laajuuden niin, että reklamaatio täyttää sille asetetut vaatimukset. Lisäksi voimme tarvittaessa suositella yhteistyökumppaneitamme – kokeneita, nimenomaan asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistuneita juristeja – jotta sinun ei tarvitse etsiä oikeaa asiantuntijaa yksin.
