Sisäilmatutkimus vs. kuntotutkimus. Mitä eroa niillä on?

Sisäilman laatu ja rakennusten kunto ovat keskeisiä tekijöitä ihmisten terveydelle ja viihtyvyydelle. Kun on aika arvioida rakennuksen kuntoa tai selvittää mahdollisia sisäilmaan liittyviä ongelmia, saatat törmätä termeihin ”sisäilmatutkimus” ja ”kuntotutkimus”. Mutta mitä eroa näillä kahdella tutkimuksella oikeastaan on?

Sisäilmatutkimus

1. Tarkoitus: Sisäilmatutkimus keskittyy nimensä mukaisesti rakennuksen sisäilman laadun selvittämiseen. Se antaa tärkeää tietoa sisäilman laadusta asunnoissa, työpaikoilla sekä kouluissa ja päiväkodeissa. Tavoitteena on selvittää haitallisten tekijöiden, kuten homeiden ja bakteerien sekä erilaisten kemiallisten yhdisteiden ja päästöjen esiintymistä sisäilmassa.
2. Menetelmät: Sisäilmatutkimuksessa käytetään erilaisia mittalaitteita/keräimiä, millä sisäilmaa kerätään erityyppisille alustoille. Kerätyt näytteet lähetetään aina laboratorioon tutkittavaksi.
3. Tulos: Sisäilmatutkimuksen tulokset antavat tietoa siitä, onko rakennuksessa sisäilmaongelmia ja mitä jatkotoimenpiteitä niiden selvittämiseksi tarvitaan. Sisäilmaongelmien syyt johtuvat usein ilmanvaihdon ongelmista, rakenteiden virheistä tai haitallisista rakennusmateriaaleista.

Kuntotutkimus

1. Tarkoitus: Kuntotutkimus eli rakennetutkimus keskittyy kartoittamaan rakennuksen teknistä kuntoa ja mahdollisia rakenteellisia vaurioita tai puutteita. Kuntotutkimuksella selvitetään mikrobiongelman laajuus ja vaurioiden sijainti. Kosteusvauriokohteiden korjaussuunnittelu vaatii aina kattavan kuntotutkimuksen pohjalle.
2. Menetelmät: Kuntotutkimuksessa tutustutaan ensin rakennuksen piirustuksiin ja/tai muihin olemassa oleviin raportteihin. Tämän jälkeen tehdään suunnitelma kunto- eli rakennetutkimuksesta. Kohdekäynnillä Rakennusterveysasiantuntija -ja/tai Kosteusvaurionkuntotutkija, tutkii rakenteiden todellisen kunnon ja toteutuksen, ottaa rakenneavauskohdista materiaalinäytteitä, mittaa kosteutta rakenteissa- ja selvittää ilmayhteyden rakenteista sisäilmaan.
3. Tulos: Materiaalinäytteet lähetetään laboratorioon tutkittaviksi. Kohteella tehtyjen silmämääräisten havaintojen, mittaustulosten sekä laboratoriovastausten perusteella asiakkaalle kirjoitetaan kattava raportti rakennuksen kunnosta. Tämän raportin perusteella on helppo tehdä myös korjauskustannusarvio sekä korjaussuunnittelu asiakkaalle.

Yhteenveto:

Sisäilmatutkimus on rakenteita rikkomaton menetelmä, kun taas kuntotutkimuksessa avataan ja tutkitaan rakenteita. Sisäilmatutkimus- ja kuntotutkimus tukee toisiaan, ja tutkimukset on mahdollista myös yhdistää samalla kertaa tehtäviksi. Huomioithan, että kuntotutkimus voidaan tehdä ainoastaan kiinteistön omistajan, kuten taloyhtiön luvalla, kun taas sisäilmatutkimuksen voi asukas tilata itse. Kuntotutkimus on sisäilmatutkimusta kalliimpi, mutta myös luotettavampi tutkimus rakennuksen kunnon selvittämiseksi. Lisäksi esimerkiksi kiinteistökauppariita tilanteessa on kuntotutkimus yleensä ainoa keino todentaa rakennuksen todellinen kunto vastapuolelle.

Miksi pelkkä sisäilmatutkimus ei riitä kiinteistökauppariidassa?

Kiinteistö- tai asuntokauppariidassa väite rakennuksen virheestä pitää pystyä näyttämään toteen. Sisäilmatutkimus kertoo, onko sisäilmassa poikkeamia juuri mittaushetkellä – esimerkiksi kohonneita mikrobipitoisuuksia tai haihtuvia orgaanisia yhdisteitä. Se ei kuitenkaan yksinään vastaa niihin kysymyksiin, joita riitatilanteessa tarvitaan:

• Missä rakenteessa vaurio sijaitsee?
• Kuinka laaja vaurio on?
• Mistä vaurio johtuu – esimerkiksi putkivuodosta, puutteellisesta vedeneristyksestä vai rakennusvirheestä?
• Milloin vaurio on todennäköisesti syntynyt – ennen kauppaa vai sen jälkeen?

Näihin kysymyksiin saadaan vastaus vasta, kun rakenteita avataan ja niistä otetaan materiaalinäytteitä eli tehdään kuntotutkimus. Vasta laboratorioon lähetettyjen näytteiden ja rakenneavausten avulla saadaan dokumentoitua rakenteen todellinen kunto tavalla, joka kestää tarkastelun myös vastapuolen, vakuutusyhtiön tai tarvittaessa tuomioistuimen edessä. Tämän vuoksi kuntotutkimus on käytännössä ainoa keino todentaa rakennuksen tekninen kunto kiinteistökauppariidassa – sisäilmatutkimus voi antaa viitteen ongelmasta, mutta ei yksin riitä näytöksi.

Entä jos kyse on kuntotarkastuksesta?

Moni hakee tietoa hakusanalla ”kuntotarkastus”, vaikka todellisuudessa tarvitsisi kuntotutkimusta. Asuntokaupan kuntotarkastus (AKK) on kevyt, pääosin aistinvarainen ja rakenteita rikkomaton tarkastus, joka tehdään tyypillisesti ennen asunto- tai kiinteistökauppaa. Siihen ei yleensä kuulu materiaalinäytteiden ottamista tai lähettämistä laboratorioon, joten se antaa vain yleiskuvan kohteen kunnosta. Suomen Sisäilmatutkimus Oy ei tee asuntokaupan kuntotarkastuksia, vaan keskittyy sisäilma- ja kuntotutkimuksiin, joissa ongelman syy ja laajuus selvitetään näytteiden avulla. Jos kuntotarkastuksessa havaitaan viitteitä kosteus- tai sisäilmaongelmasta, tai tarkastaja suosittelee jatkotutkimuksia, kannattaa tilata kuntotutkimus ennen kauppapäätöstä tai heti ongelman ilmettyä. Lue tarkempi vertailu kuntotarkastuksen ja kuntotutkimuksen eroista, hinnoista ja menetelmistä artikkelistamme: Kuntotutkimus vai kuntotarkastus? Näin ne eroavat toisistaan.

Vähentääkö kuntotarkastus tai kuntotutkimus vastuuta – entä selonottovelvollisuus?

Suomen laki edellyttää asunto- ja kiinteistökaupoissa ostajalta niin sanottua selonottovelvollisuutta: ostajan on tarkastettava kohde ennen kauppaa, eikä hän voi myöhemmin vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka olisi pitänyt havaita tavanomaisessa tarkastuksessa. Jos kuntotarkastuksessa on suositeltu jatkotutkimuksia eikä niitä ole tehty, ostaja voi kaupan jälkeen joutua tilanteeseen, jossa hänen katsotaan ottaneen tietoisen riskin – jolloin myöhempi vetoaminen samaan ongelmaan vaikeutuu huomattavasti. Myös myyjällä on vastaava velvollisuus: tiedonantovelvollisuus edellyttää, että myyjä kertoo tiedossaan olevista vioista ja puutteista. Kuntotutkimus ei poista kummankaan osapuolen vastuuta, mutta se tuottaa puolueetonta, näytteisiin perustuvaa dokumentaatiota, jolla voidaan osoittaa, mikä oli rakennuksen kunto tutkimushetkellä. Tämä dokumentaatio on usein ratkaisevassa asemassa, jos kaupan jälkeen syntyy erimielisyys siitä, kuka vastaa havaitusta virheestä ja millä aikataululla reklamaatio on tehtävä. Käymme ostajan ja myyjän velvollisuudet, riskirakenteet sekä reklamaation määräajat yksityiskohtaisesti läpi artikkelissamme: Asunto- ja kiinteistökauppariidat – ostajan ja myyjän vastuut sekä kuntotarkastuksen merkitys. Jos epäilet kosteus- tai sisäilmaongelmaa kiinteistökaupan yhteydessä – oli kyse sitten ostosta, myynnistä tai jo syntyneestä riidasta – kannattaa tilata kuntotutkimus ajoissa. Se tuottaa konkreettisen, näytteisiin perustuvan näytön rakennuksen todellisesta kunnosta.