Moni käyttää termejä kuntotarkastus ja kuntotutkimus tarkoittaen samaa asiaa, vaikka todellisuudessa kyse on kahdesta täysin erilaisesta tutkimusmenetelmästä.
Ero on tärkeä erityisesti silloin, kun rakennuksessa epäillään kosteus-, home- tai sisäilmaongelmaa.
Kuntotarkastus antaa yleiskuvan rakennuksen kunnosta
Kuntotarkastus tehdään usein esimerkiksi asuntokaupan yhteydessä. Yleisimmin kyse on niin sanotusta asuntokaupan kuntotarkastuksesta (AKK), joka perustuu alan suoritusohjeisiin ja käytäntöihin.
Sen tarkoituksena on antaa yleiskuva rakennuksen kunnosta, mahdollisista riskirakenteista ja havaittavista puutteista.
Kuntotarkastus perustuu yleensä:
- aistinvaraisiin havaintoihin
- rakenteita rikkomattomiin menetelmiin
- näkyvien riskien arviointiin
- kosteuden pintapuoliseen tarkasteluun
Monissa kohteissa voidaan tehdä myös rajattuja rakenneavauksia, erityisesti silloin, jos rakennuksessa on riskirakenteita tai jokin rakenne herättää epäilyn mahdollisesta vauriosta.
Avausten tarkoituksena on yleensä tarkistaa rakenteiden kuntoa aistinvaraisesti ja mitata mahdollisia kosteuksia.
Kuntotarkastuksessa rakenneavaukset ovat kuitenkin usein melko rajattuja, eikä rakenteista yleensä oteta materiaalinäytteitä laboratoriotutkimuksiin samalla tavalla kuin varsinaisissa kuntotutkimuksissa.
Tämän vuoksi kuntotarkastus ei välttämättä riitä selvittämään:
- onko rakenteessa mikrobivaurio
- kuinka laajasta vauriosta on kyse
- mistä sisäilmaongelma tai oireilu johtuu
- miten ongelma pitäisi korjata
Kuntotarkastus voi kuitenkin antaa tärkeää tietoa siitä, tarvitaanko rakennuksessa tarkempia lisätutkimuksia.
Kuntotutkimuksessa selvitetään ongelman todellinen syy
Kuntotutkimus on huomattavasti tarkempi ja teknisempi tutkimus.
Sen tavoitteena ei ole pelkästään havaita oireita tai riskejä, vaan selvittää:
- mistä ongelma johtuu
- kuinka laaja ongelma on
- mitä rakenteissa todella tapahtuu
- mitä korjauksia rakennus tarvitsee
Kuntotutkimuksessa voidaan käyttää esimerkiksi:
- rakenneavauksia
- kosteusmittauksia
- materiaalinäytteitä
- mikrobianalyysejä
- paine-ero- ja ilmavuototarkasteluja
- ilmanvaihdon ja olosuhteiden arviointia
- lämpökuvauksia
Tutkimukset suunnitellaan aina kohteen ja epäillyn ongelman mukaan.
Miksi kuntotarkastajan osaaminen on erityisen tärkeää?
Kuntotarkastuksen laatu riippuu paljon siitä, kuka tarkastuksen tekee.
Rakennuksissa on paljon niin sanottuja riskirakenteita, jotka voivat näyttää päällepäin täysin kunnossa olevilta, vaikka rakenteissa olisi jo kosteus- tai mikrobivaurioita. Tämän vuoksi on tärkeää, että tarkastuksen tekee kokenut ja pätevöitynyt asiantuntija, joka tunnistaa rakennuksen aikakaudelle tyypilliset riskit ja osaa myös selittää ne asiakkaalle ymmärrettävästi.
Pelkkä riskirakenteen mainitseminen raportissa ei aina riitä, jos ostaja ei käytännössä ymmärrä:
- mitä riski tarkoittaa
- kuinka yleinen rakenne on
- millaisia vaurioita siihen voi liittyä
- millaisia lisätutkimuksia tai korjauksia rakenne voi tulevaisuudessa vaatia
Hyvin tehty kuntotarkastus auttaa ostajaa ymmärtämään rakennuksen todellisen kunnon ja mahdolliset riskit realistisesti ennen kaupantekoa.
Tällä voidaan parhaimmillaan välttyä:
- yllätyskorjauksilta
- vääriltä oletuksilta rakennuksen kunnosta
- sisäilma- ja kosteusongelmien vähättelyltä
- pitkiltä ja kalliilta kiinteistökauppariidoilta
Erityisesti vanhemmissa rakennuksissa avoin ja realistinen riskien läpikäynti on erittäin tärkeää. Kaikki riskirakenteet eivät tarkoita automaattisesti vauriota, mutta niiden olemassaolo pitäisi aina ymmärtää ennen ostopäätöstä.
Kuntotarkastusraportti voi vaikuttaa myös vastuukysymyksiin
Asuntokaupan yhteydessä kuntotarkastusraportilla on usein suuri merkitys myös mahdollisissa vastuukysymyksissä ja kiinteistökauppariidoissa.
Raportti toimii käytännössä dokumenttina siitä, mitä ostajalle on kerrottu rakennuksen kunnosta ennen kaupantekoa.
Jos kuntotarkastuksessa havaitaan esimerkiksi riskirakenne tai epäily mahdollisesta vauriosta ja raportissa suositellaan lisätutkimuksia, kannattaa suositukset ottaa vakavasti.
Mikäli lisätutkimuksia ei tehdä ennen kaupantekoa, ostaja ottaa usein tietoisen riskin rakenteen mahdollisesta kunnosta. Tämä voi myöhemmin vaikuttaa myös siihen, kuinka helposti asiasta voidaan reklamoida jälkikäteen.
Tämän vuoksi on tärkeää:
- ymmärtää raportin sisältö
- kysyä epäselvistä havainnoista
- selvittää mahdolliset riskirakenteet riittävän tarkasti ennen ostopäätöstä
Miksi ero on tärkeä?
Yksi yleisimmistä virheistä on yrittää ratkaista sisäilma- tai kosteusongelma ilman riittäviä tutkimuksia.
Jos rakennusta lähdetään korjaamaan pelkkien oletusten perusteella, voidaan:
- korjata väärää asiaa
- jättää todellinen ongelma rakenteisiin
- käyttää rahaa tehottomiin korjauksiin
- pahimmillaan pahentaa vaurioita
Rakennuksen korjaaminen ilman riittäviä tutkimuksia on vähän sama asia kuin auton korjaaminen ilman vikadiagnoosia.
Milloin tarvitaan kuntotutkimus?
Kuntotutkimus kannattaa tehdä erityisesti silloin, jos:
- rakennuksessa on sisäilmaoireita
- tiloissa on poikkeavaa hajua
- rakenteissa epäillään kosteusvauriota
- pinnoitteet irtoavat tai materiaalit vaurioituvat
- kellarissa tai rakenteissa esiintyy kosteutta
- halutaan selvittää korjaustarve luotettavasti
- suunnitellaan remonttia vanhaan rakennukseen
Erityisesti vanhemmissa rakennuksissa pelkkä pintapuolinen tarkastus ei usein riitä.
Mitä eroa on kuntotarkastuksen ja kuntotutkimuksen hinnassa?
Kuntotarkastus on yleensä selvästi kevyempi ja nopeampi toimenpide kuin varsinainen kuntotutkimus.
Kuntotarkastus voidaan usein tehdä yhden päivän aikana, ja sen hinta liikkuu tyypillisesti useissa sadoissa euroissa tai noin tuhannen euron molemmin puolin kohteen koosta riippuen.
Kuntotutkimus taas on laajempi tutkimuskokonaisuus, joka voi sisältää rakenneavauksia, laboratoriotutkimuksia ja useita mittausmenetelmiä. Tämän vuoksi tutkimukset voivat kestää useita päiviä tai viikkoja riippuen siitä, kuinka laajoja selvityksiä tarvitaan.
Myös kustannukset ovat yleensä suuremmat kuin kuntotarkastuksessa.
Toisaalta oikein kohdennetut tutkimukset voivat auttaa välttämään huomattavasti suurempia korjaus- ja riitakustannuksia myöhemmin.
Entä voiko kuntotarkastus silti olla hyödyllinen?
Kyllä voi.
Kuntotarkastus toimii hyvin yleiskuvan muodostamiseen esimerkiksi:
- asuntokaupan yhteydessä
- remonttia suunniteltaessa
- rakennuksen kunnossapidon tueksi
On kuitenkin tärkeää ymmärtää, ettei kuntotarkastus ole varsinainen vaurioselvitys.
Jos rakennuksessa on jo selkeä epäily ongelmasta, tarvitaan yleensä tarkempia kuntotutkimuksia.
Yhteenveto
Kuntotarkastus ja kuntotutkimus eivät ole sama asia.
Kuntotarkastus:
- antaa yleiskuvan rakennuksesta
- tunnistaa riskirakenteita ja näkyviä puutteita
- voi sisältää rajattuja rakenneavauksia
- ei yleensä sisällä laajoja laboratoriotutkimuksia
Kuntotutkimus:
- selvittää ongelmien todelliset syyt
- sisältää tarkempia tutkimusmenetelmiä
- auttaa suunnittelemaan oikeat korjaukset
- soveltuu erityisesti sisäilma- ja kosteusongelmien selvittämiseen
Rakennuksen kuntoa ei kannata arvioida pelkkien oletusten perusteella. Oikea tutkimustapa oikeassa tilanteessa auttaa välttämään virheellisiä johtopäätöksiä ja turhia korjauksia.
Usein kysytyt kysymykset
Mitä eroa on kuntotarkastuksella ja kuntotutkimuksella?
Kuntotarkastus antaa yleiskuvan rakennuksen kunnosta ja mahdollisista riskirakenteista. Kuntotutkimuksessa selvitetään tarkemmin vaurioiden syitä, laajuutta ja korjaustarvetta esimerkiksi rakenneavausten, kosteusmittausten ja materiaalinäytteiden avulla.
Kuntotarkastuksessa suositeltiin lisätutkimusta – onko se pakko tehdä ja kuka maksaa?
Mikään laki ei velvoita tekemään lisätutkimuksia ennen asuntokauppaa. Jos kuntotarkastusraportissa kuitenkin suositellaan lisätutkimuksia esimerkiksi riskirakenteen tai epäillyn vaurion vuoksi, suositus kannattaa ottaa vakavasti.
Mikäli kaupat tehdään ilman lisätutkimuksia, ostaja ottaa usein tietoisen riskin rakenteen mahdollisesta kunnosta. Tämä voi myöhemmin vaikuttaa myös siihen, kuinka helposti asiasta voidaan reklamoida jälkikäteen.
Tutkimusten kustannusten jakamisesta myyjä ja ostaja sopivat keskenään. Käytännöt vaihtelevat tapauskohtaisesti.
Riittääkö kuntotarkastus sisäilmaongelman selvittämiseen?
Usein ei riitä.
Kuntotarkastus voi antaa viitteitä mahdollisista ongelmista, mutta sisäilmaoireiden, hajujen tai kosteusvaurioepäilyjen selvittäminen vaatii yleensä tarkempia kuntotutkimuksia ja mahdollisesti laboratoriotutkimuksia.
Jos rakennuksessa on jo selkeitä oireita tai epäily rakenteellisesta ongelmasta, kannattaa usein siirtyä suoraan tarkempiin tutkimuksiin.
Voiko kuntotarkastaja olla korvausvelvollinen, jos vaurio jää huomaamatta?
Kuntotarkastuksen vastuu ja laajuus ovat rajallisia.
Koska tarkastus perustuu pääosin aistinvaraiseen arviointiin eikä rakenteita yleensä avata laajasti, kaikkia piileviä vaurioita ei voida havaita kuntotarkastuksen yhteydessä.
Kuntotarkastaja voi joutua vastuuseen tilanteissa, joissa tarkastus on tehty selvästi alan suoritusohjeiden vastaisesti tai olennaisia havaintoja on jätetty raportoimatta.
Milloin kannattaa valita suoraan kuntotutkimus kuntotarkastuksen sijaan?
Suoraan kuntotutkimus kannattaa valita erityisesti silloin, jos:
- rakennuksessa on sisäilmaoireita
- tiloissa on poikkeavaa hajua
- rakenteissa epäillään kosteusvauriota
- pinnoitteet irtoavat tai materiaalit vaurioituvat
- rakennuksessa on aiempia kosteusvaurioita
- halutaan selvittää korjaustarve tarkasti ennen remonttia
Kuntotutkimus voidaan kohdentaa myös vain tiettyyn rakenteeseen tai tilaan, jos epäily koskee esimerkiksi yhtä huonetta, kellaria tai kylpyhuonetta.
Kannattaako kuntotarkastukseen ottaa mukaan oma asiantuntija?
Monessa tilanteessa se voi olla hyödyllistä, erityisesti jos ostajalla ei ole aiempaa kokemusta rakentamisesta tai rakennusten teknisestä kunnosta.
Tärkeintä on kuitenkin varmistaa, että kuntotarkastuksen tekee puolueeton ja pätevöitynyt asiantuntija, joka tunnistaa rakennuksen riskirakenteet ja osaa kertoa niiden merkityksen ymmärrettävästi.
Sekä ostajan että myyjän kannattaa olla itse paikalla tarkastuksen aikana, jotta havainnot ja mahdolliset lisätutkimussuositukset voidaan käydä yhdessä läpi.
